Membuat IMB

Mengurus IMB di Kecamatan Kembangan, Jakarta Barat, boleh dibilang mudah. Saya mengurus IMB sendiri tidak menggunakan jasa orang lain, memang saya harus beberapa kali bolak-balik Kecamatan dan Walikota, namun proses membuat IMB yang alami lebih mudah dari pada mengurus pembuatan rencana tata kota, yang penting semua persyaratan telah anda lengkapi.

Syarat pembuatan IMB, antara lain :

1. Fotocopy KTP pemilik 
2. Fotocopy Sertifikat yang dilegalisir Notaris
3. Fotocopy PBB dan bukti pelunasannya
4. Fotocopy NPWP
5. Gambar rumah
6. Rencana tata kota

Waktu yang dibutuhkan untuk mengurus IMB rumah saya tepat 1 bulan dengan 3 kali bolak-balik ke Kecamatan dan Walikota, biaya restribusi yang harus disetor ke kas negara hanya Rp. 191.400 (seratus sembilan puluh satu ribu empat ratus rupiah). Sangat murah jika dibandingkan dengan menggunakan jasa orang lain yang meminta Rp. 3.000.000 hingga Rp. 12.000.000 untuk pengurusan IMB rumah saya.

Yang harus diperhatikan dalam proses pengurusan IMB ini adalah gambar rumah harus sesuai dengan ketentuan tata kota, seperti garis sepadan, ruang terbuka untuk ventilasi dan pencahayaan serta adanya sumur resapan air, bila semua beres, gambar di ACC, kita tinggal menunggu surat ketetapan retribusi yang harus dibayar, dan menunggu IMB keluar yang memakan waktu sekitar 3 minggu.

Memilih Tukang Bangunan

Tukang bangunan adalah aktor utama dalam keberhasilan pembangunan rumah anda, akan percuma anda membuat design rumah yang bagus tapi ternyata tukang yang mengerjakan rumah anda tidak ahli, bisa juga anda mendapatkan tukang yang bisa membuat rumah bagus tetapi biayanya mahal. Sebagai konsumen kita selalu ingin mendapatkan hasil yang bagus dengan biaya yang murah.

Bila anda memiliki dana lebih, anda bisa mempercayakan kepada arsitek untuk membangun rumah anda, anda tidak perlu repot mengawasi pembangunan rumah anda, biaya yang akan dikenakan biasanya dihutung per m2 bangunan, untuk saat ini pasaran pembangunan rumah berkisar Rp. 3.500.000 - Rp. 5.000.000 / m2, dan jasa arsitek akan dikenakan beberapa persen dari total biaya pembangunan rumah anda. Namun bila anda memiliki anggaran terbatas, anda bisa mencari  tukang yang anda percayai untuk mengerjakan rumah anda, dengan begitu anda dapat menghemat fee untuk arsitek serta dapat menyesuaikan bahan yang akan anda pakai sesuai dengan anggaran yang anda miliki.

Tips dari saya yang mungkin berguna yang berisi pengalaman saya mencari tukang untuk mengerjakan rumah saya.

1. Cari reverensi, yang pertama kali saya lakukan adalah bertanya kepada teman atau saudara yang memiliki kenalan tukang. Referensi ini berguna untuk memudahkan seleksi tukang yang benar-benar berkualitas dan  menghindari membeli kucing dalam karung
2. Ajak ketemu, tukang yang akan anda berika bekerjaan seharusnya orang yang dapat anda percaya dan dapat anda atur, ajak bicara, perlihatkan gambar rumah yang akan anda bangun, lihat ekpresi mukanya, tanyakan apakah bisa mengerjakannya, berapa lama waktu pengerjaan, berapa orang tukang dan kenek yang akan dipekerjakan untuk menyelesaikannya. Ajak bicara untuk anda mengenali karakter orangnya.
3. Lihat pekerjaannya, setelah kenal dengan tukang yang akan anda pakai, minta referensi proyek bangunan yang sedang atau telah dia kerjakan, saya pernah melihat proyek dari tukang yang direferensikan sampai ke pelosok kota Bogor. Tujuan mengunjungi proyek yang dikerjakan atau pernah dikerjakan adalah melihat hasil pekerjaan tukang yang akan kita pakai, apakah pekerjaannya halus atau kasar, untuk mendapatkan hasil bangunan yang bagus, kita harus memilih tukang yang dapat mengerjakan pekerjaan yang halus.
4. Tanyakan mengenai upah tukang, ajak ketemu sekali lagi untuk menanyakan hal-hal yang anda temui di proyek yang telah anda lihat, lalu tanyakan upah tukang dan kenek perhari serta jam kerjanya.
5. Buat perhitungan dan kesimpulan mana tukang yang terbaik yang akan anda pakai.

Tips yang juga penting dalam menentukan tukang yang akan digunakan untuk membangun rumah anda, sertakan pasangan anda dalam semua tahapan diatas, terutama pada saat melihat proyek pekerjaan yang telah dilakukan serta pertemuan dengan kepaa tukang. Diskusikan mana yang akan anda gunakan, berikan masukan kelebihan dan kekurangan masing-masing serta perkiraan total biaya tenaga kerja dari masing-masing.

Mencari Supllier Bahan Bangunan

Membangun atau merenovasi rumah bukan pekerjaan yang sebentar, dan biaya yang dibutuhkan sangat besar. Bila anda seperti saya yang mengerjakan renovasi rumah sendir anda membutuhkan supplier yang dapat anda percaya dan harga yang bersahabat, sehingga anda tidak akan direpotkan bila tukang anda membutuhkan bahan dan tidak mengganggu proses permbangunan rumah karena supply bahan terhambat.

Yang saya lakukan sebelum memulai renovasi rumah saya andalah mengunjungi beberapa material dekat rumah, cek beberapa harga bahan bangunan yang umum seperti harga semen, pasir, batu bata, pipa, batu, kayu, triplek, dan besi. Bahan-bahan diatas akan banyak digunakan dan harganya biasanya akan selisih sedikit kecuali besi. Material yang dekat rumah akan memudahkan pengiriman bahan bangunan dan mudah koordinasi.

Bila sudah mengetahui toko bangunan yang akan anda ajak kerja sama, sampaikan ke pemiliki toko kalau kita akan membangun rumah dan butuh banyak bahan bangunan, mintalah harga spesial selama proses pembangunan rumah. Selain harga yang murah, cari juga pemilik toko bahan bangunan yang kooperatif dan enak diajak kerja sama.

Supply bahan bangunan akan menentukan kelancaran pekerjaan pembangunan rumah anda, supply yang tersendat akan membuat tukang menganggur sedangkan anda tetap membayar upah harian mereka. Agar supply bahan baku anda lancar, lebih baik anda membeli dimuka beberapa bahan bangunan yang akan banyak digunakan seperti besi, semen, pasir, batu bata, batu split, sedangkan pengirimannya bisa diatur sesuai dengan kebutuhan di proyek. Cara seperti ini juga dapat menghindari kenaikan harga yang biasanya terjadi selama proses pembangunan rumah.

Langkah selanjutnya berikan wewenang kepada salah satu tukang anda untuk memesan bahan bangunan yang dibutuhkan, dengan sebelumnya konfirmasi kepada anda, minta kepada toko bahan bangunan supplier anda tempo pembayaran seminggu.

Persyaratan Mengajukan Ketetapan Rencana Tata Kota

Ketetapan rencana tata kota yang dikeluarkan oleh tata kota dibutuhkan untuk mengurus IMB, ketetapan tata kota atau yang dikenal planning kita butuhkan untuk mengetahui peruntukan tanah yang kita miliki, dan berapa persen dari tanah yang kita miliki yang dapat dibangun, serta batas garis sepadan rumah kita. Garis sepadan adalah batas terluar bangunan yang dapat kita bangun.

Dimana kita harus mengajukan planning dipengaruhi oleh luas tanah yang kita miliki, untuk luas kurang dari 500 meter kita cukup mengurus di Kecamatan, sedangkan untuk luas lebih dari 500 meter kita harus mengurusnya di Walikota.

Ketetapan rencana tata kota di buat di Dinas Tata Ruang atau bagian pertanahan, untuk mengetahui persyaratan apa yang dibutuhkan bisa meminta formulir permohonan pengajuan gambar planning yang bida diperoleh secara gratis dalam satu map warna biru, isinya :

1. Surat permohonan

2. Surat kuasa bermaterai Rp. 6.000

3. Surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa beraterai Rp. 6.000

Untuk kelengkapan dokumen pengajuan planning yang harus disiapkan :

1. Fotocopy sertifikat tanah

2. Fotocopy PBB tahun terakhir dan bukti pelunasannya

3. Fotocopy KTP

Persyaratan Pengurusan IMB

Untuk membangun rumah sendiri atau merenovasi rumah kita membutuhkan IMB agar tidak menyalahi peraturan pemerintan. Mengurus IMB tidak sulit kita hanya harus menjalani tahapan dan menyiapkan beberapa dokumen sebagai syarat untuk mengurus IMB.

Dokumen yang dibutuhkan untuk mengurus IMB adalah :

1. Ketetapan rencana tata kota (planning)

2. Gambar rumah dalam bentuk blue print 7 lembar

3. Fotocopy sertifikat tanah yang dilegalisir Notaris

4. Fotocopy PBB dan bukti pembayaran PBB tahun terakhir

5. Fotocopy KTP pemilik dan kuasanya

6. Fotocopy NPWP

7. Surat kuasa

8. Surat permohonan

9. Surat pernyataan tidak sengketa

Serahkan semua data kepada bagian P2B di Kecamatan tempat domisili rumah yang akan dibangun, usahakan urus sendiri IMB rumah anda untuk menghindari biaya siluman yang bisa membengkak berkali lipat dari retribusi resmi yang harus dibayarkan.

Tempat Membuat IMB

Tempat mengurus IMB untuk rumah saya yang berdomisili di Kelurahan Meruya Selatan, Kecamatan Kembangan, Kota Jakarta Barat adalah di Kantor Kecamatan Kembangan. Namun sebelum dapat kita mengurus IMB kita harus mendapatkan ketetapan tata kota dulu. 

Untuk mendapatkan ketetapan tata kota dari Dinas Tata Kota, kita harus mengurusnya dulu di Dinas Tata Kota yang ada di Kecamatan atau Kantor Walikota. Untuk luas tanah kurang atau sama dengan 500 m2, kita bisa mengurus ketetapan tata kota di Kantor Kecamatan, sedangkan untuk luas tanah lebih dari 500 m2, kita harus mengurusnya di Dinas Tata Kota yang berada di Kantor Walikota.

Data yang dibutuhkan untuk mengurus ketetapan tata kota :

  - fotocopy sertifikat tanah

  - fotocopy PBB terakhir beserta bukti pembayarannya

  - fotocopy KTP pemilik dan yang dikuasakan

  - mengisi beberapa formulir yang bida dimanta gratis di Dinas Tata Kota

Sebelum ketetatapan tata kota dikeluarkan, lokasi tanah akan diukur dulu, hasil dari ketetapan tata kota adalah peruntukan tanah yang kita miliki apa, berapa meter garis sepadan jalan, berapa tingkat rumah bisa kita bangun.

Biaya retribusi yang resmi untuk mendapatkan ketetapan tata kota hanya Rp. 12.000 (dua belas ribu rupiah)

Setelah ketetapan tata kota atau biasa disebut planning oleh pihak P2B kita dapat, baru kita dapat mengurus permohonan IMB di P2B yang berada di Kantor Kecamatan.

Pemilihan Tema Rumah

Rumah yang kita bangun bukan untuk satu atau dua tahun, dan merevoasi rumah bukan pekerjaan mudah dan murah, untuk itu dari awal kita harus sudah menentukan tema rumah yang akan kita buat dan diami untuk waktu yang lama. Salah menetukan tema akan membuat kita tidak nyaman terus selama kita mendiami rumah itu. Jangan pasrah dan menganggap rumah hanya sekedar tempat berteduh, tapi rumah harus dibuat nyaman sesuai dengan selera dan kebutuhan.

Tema rumah, bentuk rumah, desain rumah, jumlah ruangan yang dibutuhkan, besarnya ruangan, tata letak ruangan, pencahayaan dan sirkulasi udara harus matang di perhitungkan. Bila memiliki dana lebih bisa menggunakan jasa arsitek, tarif arsitek biasanya dihitung permeter, bila dana kurang anda bisa belajar dengan membaca buku referensi desain rumah yang banyak dijual di toko buku, atau cari teman anda yang arsitek atau sarjana sipil, banyak bertanya, dan tuangkan dalam gambar, lalu minta saran, ini yang saya lakukan. Selain itu anda bisa jalan-jalan ke perumahan untuk melihat model rumah, cari yang anda suka, foto dan gunakan foto itu sebagai bahan referensi anda menggambar desain rumah anda.

Rumah minimalis saat ini sedang tren, saya suka desain rumah minimalis, garis-garis tegas terkesan rapi, dan kombinasi warna yang digunakan adalah warna yang saya sukai, namun istri saya tidak menyukainya, istri saya lebih suka desain rumah eropa dengan pilar-pilar besar dan lekuk-lekuk halus pada bangunan, membuat kesan mewah dan kokoh. Solusinya kami gabungkan saya dan istri, lalu ditungkan dalam gambar dan hasilnya ternyata bagus, GAYA GUE saya menyebut model rumah kami ini, penggabungan minimalis dan eropa.

Rumah yang kami bangun tidak dibuat untuk bertumbuh pada bangunan utama, semua ruangan kami usahakan tidak untuk dirubah lagi dimasa yang akan datang. Pengembangan mungkin dilakukan pada sisa tanah yang ada.

Merancang Tampak Depan Rumah

Tampak depan rumah atau fasad, sangat saya perhatikan, karena kesan pertama dari bagus tidaknya rumah adalah dari tampak depan rumah. Rumah kami bukan rumah sudut atau bukan rumah hoek, tapi karena lahan kami terdiri dari 2 kavling dan kavling saya bangun hanya 1 di sisi sebelah kiri rumah, sehingga sisi sebelah kanan rumah dapak kami buat taman, dan rumah dapat memiliki dua muka, depan dan kanan.

Saya dan istri sepakat tidak memilih model rumah minimalis, tapi rumah kami akan kami buat dengan gaya dan keinginan sendiri, entah termasuk aliran apa nantinya yang penting kami puas. Pesan dari istri hanya ingin tampak depan rumah terlihat megah dan mewah dengan pilar bulat yang membuat rumah terkesan besar dan kokoh. Sedangkan saya lebih suka garis-garis lurus sebagai profil untuk mempercantik tampak depan. Hasilnya berhasil kami kolaborasi menjadi rumah yang menuruh banyak orang desainnya bagus.

Karena memiliki dua muka, rumah yang kami bangun memiliki dua teras di bawah dan dua balkon diatas, satu menghadap Utara dan satunya menghadap Timur. Teras depan kami buat tidak terlalu besar, dilengkapi kolam ikan yang rencananya akan kami isi dengan ikan Koi, dilengkapi dengan batu-batuan untuk air terjun yang kami beli di Muntulan, Jawa Tengah, ketika kami berlibur ke Yogya.

Istri saya tidak menyukai penggunaan batu alam yang ditempel di fasad, permainan warna yang kami pilih untuk mempercantik rumah kami. Untuk pemilihan tampak depan anak-anak tidak banyak dilibatkan, karena mereka juga tidak terlalu paham akan hal ini. 

Tampak depan rumah ini saya tuangkan dalam gambar yang saya buat dengan menggunakan skechup, lalu diperlihatkan ke istri, setelah istri setuju, kita lanjut ke tahap persiapan renovasi rumah selanjutnya.

Mematangkan Persiapan Renofasi Rumah

Masih tahapan persiapan renofasi rumah, setelah konsep rumah diketahui, keinginan semua anggota keluarga diakomodir, saya mulai membuat denah rumah. Saya menggunakan skechup untuk membuat denah rumah, program sederhana dan mudah untuk dipelajari bagi saya seorang arsitek dadakan. Pengaturan ruang saya sesuaikan dengan kondisi rumah asli, saya tidak menambah luas lantai dasar rumah, hanya memaksimalkan dan menyesuaikan dengan kebutuhan. 

Perubahan mendasar perubahan pada lantai dasar adalah membuat melebarkan ruang tamu, garasi, ruang makan dan dapur. Dengan perubahan ini di lantai dasar hanya ada satu kamar, yaitu kamar utama, kamar lainnya saya pindah ke lantai dua.

Lantai dua yang dulu hanya terbuat dari kayu dan mulai kropos dimakan rayap rencananya akan di beton seluruhnya agar kuat. Di lantai dua terdapat dua buah kamar anak yang masing-masing ada kamar mandi didalam, luasnya sata buat sama biar tidak adil, dan ruang keluarga tambahan di lantai dua, serta area jemur yang luas. Bentuk tangga saya menyesuaikan dengan keinginan istri yang ingin memiliki tangga melengkung agar terlihat mewah. Untuk tahapan persiapan ini saya banyak meminta masukan dari Istri tercinta.

Rumah kami memiliki luas lantai sekitar 370 m2 hanya memiliki tiga kamar tidur yang berukuran besar. Kamar tidur utama dilantai dasar berukuran 7 x 5 m dengan kamar mandi tersendiri. Desain kamar tidur anak saya buat menyerupai kamar hotel, yaitu begitu kita masuk kamar akan langsung dijumpai kamar mandi dan diseberangnya lemari pakaian, lalu baru area ruang tidur yang luas, ukuran kamar tidur anak 6 x 5 m.

Kamar mandi anak saya mengakomodir keinginan putra kedua saya, M Rayhan dan di setujui oleh kakanya Nadira, yang menginginkan memiliki kamar mandi yang dilengkapi rain shower, sebelumnya mereka meminta menggunakan bath tube, tapi setelah diyakini bahwa menggunakan bath tube akan memboroskan air, merekapun mengurungkan keinginannya tersebut. Agar kamar mandi tidak becek, saya membatasi area mandi dengan shower box yang terbuat dari kaca tempered.

Denah rumah

Saya menyukai rumah dengan ventilasi dan pencahayaan yang cukup, dan kebetulan rumah kami menghadap Utara dan disisi Timur rumah kami tidak ada bangunan (masih area tanah kami) sehingga saya dapat membuat kaca-kaca besar yang dapat memasukkan sinar matahari. Ventilasi juga saya perhatikan, tinggi plafon saya rancang tinggi hingga 3,2 m dan ada void diatas ruang keluarga di lantai dasar yang cukup membuat sirkulasi udara di rumah.

Merencanakan renofasi rumah

Kami menempati rumah sejak tahun 1998, beberapa bulan setelah menikah. Rumah yang kami tempati adalah rumah yang dibeli bekas, rumah dibangun tahun 1986 oleh pemilik rumah sebelumnya yang juga berprofesi sebagai kontraktor.

Rumah awal sebelum di Renovasi

Luas tanah 500 meter terdiri dari 2 kavling, sedangkan bangunan utama terdiri dari 2 lantai hanya didirikan 1 kavling sisanya dibuat paviliun untuk kantor dan kamar pembantu. Rumah utama yang terpisah dengan kamar pembantu membuat privaci lebih terjaga.

Ketika kami membeli rumah ini, kami melakukan sedikit perbaikan, untuk menyesuaikan dengan kebutuhan kami yang masih keluarga baru, belum memiliki putra / putri, dan menyesuaikan dengan selera kami pada saat itu. Saat itu perbaikan hanya untuk membuat kami nyaman tinggal di rumah bekas orang lain, kamar mandi kami perbaharui, kamar-kamar yang dulu banyak dibuat tapi memiliki ukuran kecil banyak kami bongkar dan digabung agar luas kamar bertambah dan mengurangi jumlah kamar yang tidak terpakai.

Setelah lebih dari 14 tahun kami tinggal, dan putra / putri kami yang sudah tumbuh remaja membutuhkan kamar yang lebih dan melihat kondisi rumah juga sudah semakin tua, ada muncul bocor dan modelnya sudah tertinggal jaman.

Kami mulai merencanakan untuk merenofasi rumah yang disesuaikan dengan kebutuhan kami. Kami mulai merencankan dan mencari-cari referensi model rumah, mencari informasi anggaran perbaikan rumah, melihat dan mengamati harga bahan bangunan serta model, lalu mulai dituangkan dalam gambar. Gambar awal saya coba untuk membuat sendiri, mengikuti kemauan seluruh anggota keluarga setelah gambar saya jadi baru saya cari drafter untuk membuat gambar kerja.

Denah rumah yang akan datang